物件のチラシや広告に表示されている面積は、壁の中心線から計算した面積で表示されていることが多く、
実物は壁の内側から計算するため、この壁の厚みの分などで誤差が生じて実際は少し小さいことが多いです。
※厳密にはメーターボックス（MB）やパイプスペース（PS）の分も誤差に含まれます。
前者を壁芯面積(へきしん or かべしん)、後者を内法面積(うちのり)といいます。
安全な建物を建築するために柱や壁の中心で計算して設計するよう法律で定められている壁芯面積と
実際に目に見える範囲で考えた広さの内法面積と言い換えることができると思います。
目安ですがこの差は平均5～10%と言われております。
壁芯10坪の部屋なら、内法は9～9.5坪の部屋ということになります。
壁芯面積で表示する主な理由は「面積を大きく表示できる」「他の不動産屋さんも皆やっている」「建築時の面積(壁芯)をそのまま使っている」といったことから、表示を内法面積に統一することは難しい状況です。
そのため、契約後に慌てることがないよう借りる人にも知っておいていただきたい内容です。
なにより内見時にしっかりと自分自身で採寸することが大切だと思います。