通常ベランダ、バルコニーは専有面積に含まれません。
そもそも専有面積とは、ビルやマンションにおいて、借主が自分専用のスペースとして利用できる室内の面積のことをいいます。
法律的にバルコニー、ベランダは「共用部分」とされているためです。
他に専有面積に含めないものは下記になります。
・バルコニー(ベランダ)
・テラス
・ロフト
・床下収納
・パイプスペース
・メーターボックス
・玄関ポーチ
ただ、もしかしましたら、不動産さんによっては、
バルコニーなどを専有面積に含めている場合があるかもしれません。
念のため確認しておくと安心だと思います。